Vorwort

Um diese Frage zu beantworten muss ich etwas ausholen. Dies, um Ihnen die Komplexität der gestellten Frage und eine gesamtheitliche Betrachtung zu ermöglichen.

Immobilienwelt

In der ohnehin heterogenen Immobilienwelt wird der Lebenszyklus jeder Liegenschaft zusätzlich von zahlreichen Faktoren dynamisch beeinflusst, wie etwa die: Strategie des Eigentümers, Standortattraktivität, Dauerhaftigkeit der Bausubstanz, Baufehler, Konjunktur und Politik. Diese zunehmende Dynamik steht in starkem Kontrast zur Trägheit eines Gebäudes. Schnell veränderbar und doch solid, nachhaltig, aber flexibel, ideales Raumklima und moderne haustechnische Systemen mit tiefen Unterhaltskosten – das Ganze zudem umweltverträglich – beste Wirtschaftlichkeit und hohe Qualität: das sind die Eigenschaften, die man sich in den meisten Fällen eines Neu- oder Umbaus wünscht, sowohl als Investor wie auch als Nutzer. Die Frage, wie diese Ziele zu erreichen sind und wie künftige Chancen und Risiken beurteilt werden sollen, stellt sich oft ganz am Anfang jeder grossen Investition, also schon bei der Entwicklung Erstellung, sowie später wieder zum Zeitpunkt einer bevorstehenden notwendigen Grosssanierung. Da sollte man als Entwickler nachhaltig denken und nicht die Einstellung pflegen «nach mir die Sinn-Flut». Unter Berücksichtigung dieser Aspekte betrachtet unsere «Arbeit bei Feldmann Projekte» den jeweiligen Fall einer Liegenschaft mit einem alten, vor dem Sanierungsfall stehenden Gebäude. Dabei geben die Bauepoche des Gebäudes und die entsprechende Erfahrung mit der Materie, doch etwas Aufschluss auf die Substanz und Risiken. Aber nach wie vor gilt, andere Länder andere Sitten.

Projektentwicklung und Projektsteuerung

Seit knapp 20 Jahren ist in der Schweiz ein Paradigmenwechsel in der Immobilienbranche erkennbar: Private Eigentümer, Unternehmen sowie die öffentliche Hand haben den Wert ihrer Immobilien erkannt und wollen diese aktiver und professioneller betreut haben. Außerhalb großer Unternehmen findet die Projektentwicklung in der Schweiz in Zusammenarbeit verschiedener Interessensgemeinschaften wie Investoren, Berufs- und Nutzer-Verbände auch heute noch immer hauptsächlich nach dem Prinzip „learning by doing“ statt und dies kann viel Lehrgeld kosten. Eine Projektentwicklung ist ein komplexer Vorgang, jedoch kann man oft zwischen typische Projektphasen -Angebot, Triage, Projektdefinition, Projektoptimierung, Bewilligungsverfahren, Planung, Realisierung unterscheiden. Entscheidend für das Gelingen ist es, ob die vielfältigen Risiken, vor allem die Kostenrisiken, unter Kontrolle sind. Je weiter ein Projekt fortgeschritten ist, desto weniger Einfluss hat man auf die Kostenentwicklung. Daher ist es wichtig in einem möglichst frühen Stadium des Projekts, eine fundierte Entscheidung, mittels einer Machbarkeitsanalyse, bei Neubauten, -hier stellt sich die Frage; kann ich verdichten?- und eine «Due Diligence» (Bestandes-Substanzanalyse), bei Bestandsimmobilien, darüber treffen zu können ob das Projekt machbar ist. Jedoch sind in diesem frühen Stadium naturgemäß auch die größten Unsicherheiten vorhanden. Aus diesem Grund wird laufend versucht, in Projektentwicklungsphasen -und genau da ist das Baumanagement wichtig- Entscheidungsgrundlagen zu produzieren die das weitere Vorgehen bestimmen.

Chancen und Risiko

Je nach Interesse will ein Eigentümer oder Kaufinteressent, die Chancen-und Risiken einer bestehenden Immobile kennen, um seine Handlungsalternativen daraus ableiten zu können. Allfällig kann durch einen sogenannten «Due Diligence» Prozess der effektiven Wert der Bausubstanz ermittelt und auch die Chancen und Risiken erkannt werden. Chancen- und Risikoanalysen sind ein wichtiger Bestandteil einer Bewertung. Sie ermöglicht es einen Überblick, aller Themen, die das Objekt betreffen, zu erhalten. Bei Feldmann Projekte teilen wir diese in 6 Hauptgattungen, Rechtliche Risiken (Juristische Aspekte und Beschaffung) Terminliche- Finanzielle-Technische- Management- und Risiken des Umfeldes. Die Hauptgattung haben 6 weitere Themen, also total 36 Kriterien-Punkte die beleuchtet werden. Bei Spezialfällen werden diese ergänzt. Es wird empfohlen diese Analyse als Gruppenarbeit durchzuführen und in einem Dokument festzuhalten. Dadurch wird das Wissen verschiedener Personen oder Abteilungen abgeholt, bei uns sind dies; Projektentwicklung, Vermarktung Verkauf und eben das Baumanagement, und dadurch das Resultat der Analyse präziser. Denn viele Firmen pflegen die Risikoanalyse mündlich zu vollziehen aber nichts Schriftliches festzuhalten. Die Folgen sind absehbar. Ziel ist es, die Handlungs- und Steuerungsmöglichkeiten zu erkennen, die Zusammenhänge zwischen den verschiedenen nachfolgenden erläuterten Gutachten und Parametern abzuleiten, um die Genauigkeit der Resultate mit jeder Projektphase steigern zu steigern.

Einflussfaktoren

Die schnell wechselnden Gesetze, Normen und neue Technologien stehen in Kontrast zu der Trägheit der Baubranche und Revitalisierung von alten Liegenschaften. Die neue Haltung hinsichtlich des Energieverbrauchs (Gesetzliche Vorgaben z.B. MuKEN) sowie neue Trends in der Raumentwicklung- wo statt Verstädterung und Zersiedlung nun eine Stadtverdichtung gefördert wird. Denn mit der Gesetzesgrundlage Kulturland-Initiative 2012/13, wurde die „Innere Verdichtung“ ausgerufen und definieren die hohen Anforderungen an alle neuen Investitionen. Wie viele andere Eigentümer und Investoren, stehen dadurch vor Entscheidungspflichten Zwängen und Frage gegenüber -wie günstiger Wohnraum zu beschaffen ist- und wie es bezüglich der Zukunft ihrer Liegenschaften bestellt ist, mit dem „Lädeli sterbe“. Ökonomische Einflüsse, stetiger Wandel von Technologien, Bedürfnissen und Umfeld, der nagende Zahn der Zeit, der die Immobilien altern lässt, sowie die Erfüllung ihrer Ideale fordern Projektentwickler auf dem Fachgebiet heraus, laufend ihr Umfeld und ihre Positionierung zu überdenken, um konkurrenz- und marktfähig zu bleiben. Umso mehr ist es notwendig geworden, die Ausrichtung aller strategischen Ziele auf die Marktveränderungen- und Anforderungen mittels Markt- und Standort- Analysen laufend zu überprüfen und nach Bedarf neu auszurichten.

 Erneuerungsprozess der Wohnimmobilien

Der Standort als wichtigster Marktvorteil bildet die Voraussetzung für die besten Chancen einer Immobilie. Im Makromassstab von Politik (Gesetzgebung) und Wirtschaftsdynamik (Preis und Nachfrageprinzip) abhängig, weist jeder Standort den eigenen Lebens- und Attraktivitätszyklus auf. Die am angegeben Standort stehende Baute unterliegt wie alle materiellen Güter einem Alterungsprozess. Zusätzlich ändert sich auch seine Gebrauchstauglichkeit hinsichtlich des Nutzungskonzepts, der Funktion und des Standards in Zusammenhang mit dem technischen und gesellschaftlichen Fortschritt. Die schnellen Verbesserungsprozesse der Bausysteme, technische Innovationen, die Rationalisierung der Arbeitsorganisation und der Wandel des Lebensstils beeinflussen und entscheiden die Marktattraktivität beziehungsweise den Preis der Immobilie als Produkt.

Der Lebenszyklus der Immobilie kann in mehreren zyklischen Phasen dargestellt werden. Je nach Immobilie beziehungsweise je nach Entscheid bezüglich des Erhalts der Bausubstanz findet die volle Abbruchphase nie statt. Ein Beispiel davon ist die Denkmalpflege geschützte Immobilie. Hier wird der Zyklus nach der Erstellung nur von einer Sanierung zu anderen verlaufen.

Die Standards der Wohnnutzung in Vergleich zu anderen Nutzungen (zum Beispiel Industrie) oder zu der gesamten Infrastruktur wandeln sich erheblich langsamer. Die wichtigsten menschlichen Bedürfnisse im Bereich des Wohnraums bleiben über die Jahrzehnte fast gleich. Das ist der Hauptgrund dafür, dass hier die Revitalisierung nicht automatisch parallel zur Abnutzung und Aufarbeitung von Vorschritt eintritt.

Die Erneuerungstätigkeit wird durch die Nachfrageintensität und die Zahlungsbereitschaft angetrieben. Die Anreize für die Erneuerung sind direkt mit den Kosten sowohl für den Eigentümer wie auch für den Nutzer verbunden.

Gemäss dem Bundesamt für Energie werden nun neue Entwicklungen prognostiziert, welche für die Erneuerung der Immobilien spricht, nämlich die steigenden Energiepreise und Nebenkosten. Aus Sicht der Eigentümer stehen die finanziellen Vorteile der Abzugsmöglichkeiten der Investitionen von den Steuern und die Überwälzung der Investitionen auf die Miete im Vordergrund. Die signifikanten Hemmnisse liegen heute in der Gesetzgebung, da gemäss Mietrecht maximal 70 Prozent der Investitionen auf die Miete überwälzt werden können[1]. Eine weitere wichtige Voraussetzung für die Erneuerung wäre die bessere Regelung der Abschreibungsmöglichkeiten der Immobilie mit Sanierungsbedarf.

In Anbetracht des Erneuerungsprozesses ist es wichtig zwischen Instandhaltung[2], Instandsetzung[3], sowie Sanierung zu unterscheiden. Der konstante Unterhalt der Immobilie spielt die wichtigste Rolle in ganzem Abnutzungsprozess respektive beim Entscheid, ob ein System im Haus sanft saniert oder ganz ersetzt werden soll. Der korrekte Unterhalt sollte die bei der Erstellung der Baute prognostizierte Lebensdauer gewährleisten.

In weiterem Sinn stellt sich dann pro Fall die Frage, wie lange eine Immobilie leben darf und wann, sowie unter welchen Umstanden diese einst durch einen Neubau ersetzt werden soll.

Massnahmen und Beurteilungsgrundlagen (Instrumente)

Bei einer so genannten «Due Diligence» von Altbausubstanzen sind folgenden Gutachten Aufmerksamkeit zu schenken. Folgende Beurteilungsgrundlage können eingesetzt werden:

• Markt- und Standort- Analysen, zur Beurteilung der Makro- und Mikrolage
• Geologisches- und Altlasten-Gutachten. Z.B. bei Verdacht auf Bodenverschmutzung (GIS – Protal)
• Schadstoffe- und Bausubstanz-Gutachten. Z.B. bei Gebäuden bis 1983 (Ab 1983 wurde die Normen für PCP, Asbest, usw. eingeführt und laufend verschärft).
• Erdbeben-Gutachten, zur Bestimmung der notwendigen Maßnahmen zur Erdbebenertüchtigung der Rohbausubstanz (hier gibt es 2 wesentliche Verfahren; Antwortbasiert oder Kräftebasiert.)
• Staatliches Gutachten, bei Altbauten bis 1963. Die erste Ingenieur- Norm kam 1963 heraus. Davor war es den Ingenieuren überlassen den Eisenanteil selbst zu bestimmen. Nutzungsvereinbarungen wurden erst in jüngster Zeit)
• Wärmebildaufnehmen bei Verdacht auf Wärmebrücken
• Grundbuchauszug wegen allfälligen Dienstbarkeiten
• Revisionsunterlagen bez. Plangrundlagen aus der Erstellungszeit, sind auch von grosser Bedeutung. Denn Sie geben allfällig Aufschluss über die Bausubstanz oder Bauweise. Deren Wert wird von vielen unterschätzt. Die Wiederbeschaffungskosten (Gutachten, Zeichnen von Plänen etc.) entsprechend hoch.
• Bei Sanierungen sind die Rückbaukosten nicht zu vergessen.

(Die Auflistung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit)

Nachhaltigkeit im Wohnungsbau und Ziele der Nachhaltigkeit

Die stark fortgeschrittene Transformation unseres natürlichen Umfelds, Knappheit der Ressourcen, Überflutung der täglich produzierten Abfallmengen sowie steigender Energiekonsum und Bevölkerungswachstum zwingen uns alle zu neuen Überlegungen und Massnahmen bei der Tätigung jeder neuen Investition.

Auf der politischen Ebene des Bundes wurden im Jahr 2002 die langfristigen Ziele hinsichtlich nachhaltiger Entwicklung des Immobilienbestands festgelegt[2]. Nachhaltige Entwicklung definiert sich durch eine wirtschaftliche, ökologische und gesellschaftliche Zieldimension[3].

Die wirtschaftliche Nachhaltigkeit ist durch den Werterhalt und die Rentabilität bestimmt. Die Lebensdauer der Bauteile und Systeme soll auf die optimal maximale Nutzungsdauer der Immobilie abgestimmt werden. Die gewählten Strukturen sollen das Umnutzungspotenzial berücksichtigen.

Die ökologische Nachhaltigkeit bedeutet Schonung der Ressourcen währen der ganzen Lebensdauer der Immobilie, angefangen bei der Produktion der Baumaterialien über die Erstellung und Betriebe bis zum Rückbau. Die Betrachtung der Primärenergieverbrauchs[4] sowie der grauen Energie[5] spielt hier eine wesentliche Rolle.

Die gesellschaftliche Nachhaltigkeit hat das Ziel, das Leben und die Entwicklung der Menschen in Solidarität und Wohlbefinden zu ermöglichen.

Bestandesbauten steht unter Druck

Das Thema «Umgang mit bestehender Immobiliensubstanz» gibt immer wieder Anlass zu Diskussionen in der Immobilien-Fachwelt und dass ist auch gut so. Denn die technologischen Wandel namentlich die Energiewende haben ihre Berechtigung.

Nur Immobilien die aufgrund verschiedener Merkmals in der Lage sind, mit veränderten Rahmenbedingungen umzugehen, garantieren eine Langfristige Rendite Speziell der Energieeffizienz wird am Schweizer Immobilienmarkt bis anhin nur wenig Beachtung geschenkt. Deshalb sind Bewertungsinstrumente gefordert, die das Optimierungspotential sicht- und quantifizierbar machen. Wie sie hoffentlich nun verstehen, stehen die sanierungsbedürftige Immobilie unter Druck und einer Vielzahl von Faktoren gegenüber, die deren Untergang bestimmen können. Allerdings öffnet der technologische Wandel und Fortschritte immer neue Türen die deren Fortbestand ermöglichen würden. (Abschrift des Artikels Nachhaltigkeit /Copyright Frage/)

Würdigung

Inhaltlich besteht dieser Artikel aus einer im 2009 erstellten MAS Gruppen-Masterarbeit, unter dem Motto „Revitalisierung oder Ersatzbau“ .Meine Kollegen Karina Castela und Rudolf Eichenmann und ich, konnten diesem Thema auf den Zahn fühlen. Wir konnten dadurch sehr viel Wissen erarbeiten und dabei wurde uns bewusst, wie der «Zahn der Zeit» bei allen «Substanzen» sein Werk tu

[1] BFE 2002, Neubauen statt Sanieren, Schlusbericht

[2] Bewahren der Gebrauchstauglichkeit durch einfache und regelmässige Massnahmen, SIA Norm 486, Erhaltung von Bauwerken, 1997

[3] Wiederherstellen der Gebrauchstauglichkeit und Sicherheit für eine festgelegte Dauer, SIA Norm 486, Erhaltung von Bauwerken, 1997 

[4] Der Begriff ist aus dem Brundtland-Bericht der Weltkommission für Umwelt und Entwicklung bekannt in 1987: „Dauerhafte Entwicklung ist die Entwicklung, die die Bedürfnisse der Gegenwart befriedigt. Ohne zu Risiken, dass künftige Generationen ihre eigene Bedürfnisse nicht befriedigen können“

[5] Amt für Raumentwicklung, ARE, Bericht 2002

[6] SIA Norm 112/1 Nachhaltiges Bauen im Hochbau, 2003

[7] Energie, die mit den natürlich vorkommenden Energieformen oder Energieträgern zur Verfügung steht

[8] Energie welche für die Herstellung, Transport, Lagerung sowie Entsorgung verbraucht wird