Vorwort

Um diese Frage zu beantworten muss ich etwas ausholen. Dies, um Ihnen die Komplexität der gestellten Frage und eine gesamtheitliche Betrachtung zu ermöglichen.

Immobilienwelt

In der ohnehin heterogenen Immobilienwelt wird der Lebenszyklus jeder Liegenschaft zusätzlich von zahlreichen Faktoren dynamisch beeinflusst, wie etwa die: Strategie des Eigentümers, Standortattraktivität, Dauerhaftigkeit der Bausubstanz, Baufehler, Konjunktur und Politik. Diese zunehmende Dynamik steht in starkem Kontrast zur Trägheit eines Gebäudes. Schnell veränderbar und doch solid, nachhaltig, aber flexibel, ideales Raumklima und moderne haustechnische Systemen mit tiefen Unterhaltskosten – das Ganze zudem umweltverträglich – beste Wirtschaftlichkeit und hohe Qualität: das sind die Eigenschaften, die man sich in den meisten Fällen eines Neu- oder Umbaus wünscht, sowohl als Investor wie auch als Nutzer. Die Frage, wie diese Ziele zu erreichen sind und wie künftige Chancen und Risiken beurteilt werden sollen, stellt sich oft ganz am Anfang jeder grossen Investition, also schon bei der Entwicklung Erstellung, sowie später wieder zum Zeitpunkt einer bevorstehenden notwendigen Grosssanierung. Da sollte man als Entwickler nachhaltig denken und nicht die Einstellung pflegen «nach mir die Sinn-Flut». Unter Berücksichtigung dieser Aspekte betrachtet unsere «Arbeit bei Feldmann Projekte» den jeweiligen Fall einer Liegenschaft mit einem alten, vor dem Sanierungsfall stehenden Gebäude. Dabei geben die Bauepoche des Gebäudes und die entsprechende Erfahrung mit der Materie, doch etwas Aufschluss auf die Substanz und Risiken. Aber nach wie vor gilt, andere Länder andere Sitten.

Projektentwicklung und Projektsteuerung

Seit knapp 20 Jahren ist in der Schweiz ein Paradigmenwechsel in der Immobilienbranche erkennbar: Private Eigentümer, Unternehmen sowie die öffentliche Hand haben den Wert ihrer Immobilien erkannt und wollen diese aktiver und professioneller betreut haben. Außerhalb großer Unternehmen findet die Projektentwicklung in der Schweiz in Zusammenarbeit verschiedener Interessensgemeinschaften wie Investoren, Berufs- und Nutzer-Verbände auch heute noch immer hauptsächlich nach dem Prinzip „learning by doing“ statt und dies kann viel Lehrgeld kosten. Eine Projektentwicklung ist ein komplexer Vorgang, jedoch kann man oft zwischen typische Projektphasen -Angebot, Triage, Projektdefinition, Projektoptimierung, Bewilligungsverfahren, Planung, Realisierung unterscheiden. Entscheidend für das Gelingen ist es, ob die vielfältigen Risiken, vor allem die Kostenrisiken, unter Kontrolle sind. Je weiter ein Projekt fortgeschritten ist, desto weniger Einfluss hat man auf die Kostenentwicklung. Daher ist es wichtig in einem möglichst frühen Stadium des Projekts, eine fundierte Entscheidung, mittels einer Machbarkeitsanalyse, bei Neubauten, -hier stellt sich die Frage; kann ich verdichten?- und eine «Due Diligence» (Bestandes-Substanzanalyse), bei Bestandsimmobilien, darüber treffen zu können ob das Projekt machbar ist. Jedoch sind in diesem frühen Stadium naturgemäß auch die größten Unsicherheiten vorhanden. Aus diesem Grund wird laufend versucht, in Projektentwicklungsphasen -und genau da ist das Baumanagement wichtig- Entscheidungsgrundlagen zu produzieren die das weitere Vorgehen bestimmen.

Chancen und Risiko

Je nach Interesse will ein Eigentümer oder Kaufinteressent, die Chancen-und Risiken einer bestehenden Immobile kennen, um seine Handlungsalternativen daraus ableiten zu können. Allfällig kann durch einen sogenannten «Due Diligence» Prozess der effektiven Wert der Bausubstanz ermittelt und auch die Chancen und Risiken erkannt werden. Chancen- und Risikoanalysen sind ein wichtiger Bestandteil einer Bewertung. Sie ermöglicht es einen Überblick, aller Themen, die das Objekt betreffen, zu erhalten. Bei Feldmann Projekte teilen wir diese in 6 Hauptgattungen, Rechtliche Risiken (Juristische Aspekte und Beschaffung) Terminliche- Finanzielle-Technische- Management- und Risiken des Umfeldes. Die Hauptgattung haben 6 weitere Themen, also total 36 Kriterien-Punkte die beleuchtet werden. Bei Spezialfällen werden diese ergänzt. Es wird empfohlen diese Analyse als Gruppenarbeit durchzuführen und in einem Dokument festzuhalten. Dadurch wird das Wissen verschiedener Personen oder Abteilungen abgeholt, bei uns sind dies; Projektentwicklung, Vermarktung Verkauf und eben das Baumanagement, und dadurch das Resultat der Analyse präziser. Denn viele Firmen pflegen die Risikoanalyse mündlich zu vollziehen aber nichts Schriftliches festzuhalten. Die Folgen sind absehbar. Ziel ist es, die Handlungs- und Steuerungsmöglichkeiten zu erkennen, die Zusammenhänge zwischen den verschiedenen nachfolgenden erläuterten Gutachten und Parametern abzuleiten, um die Genauigkeit der Resultate mit jeder Projektphase steigern zu steigern.

Einflussfaktoren

Die schnell wechselnden Gesetze, Normen und neue Technologien stehen in Kontrast zu der Trägheit der Baubranche und Revitalisierung von alten Liegenschaften. Die neue Haltung hinsichtlich des Energieverbrauchs (Gesetzliche Vorgaben z.B. MuKEN) sowie neue Trends in der Raumentwicklung- wo statt Verstädterung und Zersiedlung nun eine Stadtverdichtung gefördert wird. Denn mit der Gesetzesgrundlage Kulturland-Initiative 2012/13, wurde die „Innere Verdichtung“ ausgerufen und definieren die hohen Anforderungen an alle neuen Investitionen. Wie viele andere Eigentümer und Investoren, stehen dadurch vor Entscheidungspflichten Zwängen und Frage gegenüber -wie günstiger Wohnraum zu beschaffen ist- und wie es bezüglich der Zukunft ihrer Liegenschaften bestellt ist, mit dem „Lädeli sterbe“. Ökonomische Einflüsse, stetiger Wandel von Technologien, Bedürfnissen und Umfeld, der nagende Zahn der Zeit, der die Immobilien altern lässt, sowie die Erfüllung ihrer Ideale fordern Projektentwickler auf dem Fachgebiet heraus, laufend ihr Umfeld und ihre Positionierung zu überdenken, um konkurrenz- und marktfähig zu bleiben. Umso mehr ist es notwendig geworden, die Ausrichtung aller strategischen Ziele auf die Marktveränderungen- und Anforderungen mittels Markt- und Standort- Analysen laufend zu überprüfen und nach Bedarf neu auszurichten.

 Erneuerungsprozess der Wohnimmobilien

Der Standort als wichtigster Marktvorteil bildet die Voraussetzung für die besten Chancen einer Immobilie. Im Makromassstab von Politik (Gesetzgebung) und Wirtschaftsdynamik (Preis und Nachfrageprinzip) abhängig, weist jeder Standort den eigenen Lebens- und Attraktivitätszyklus auf. Die am angegeben Standort stehende Baute unterliegt wie alle materiellen Güter einem Alterungsprozess. Zusätzlich ändert sich auch seine Gebrauchstauglichkeit hinsichtlich des Nutzungskonzepts, der Funktion und des Standards in Zusammenhang mit dem technischen und gesellschaftlichen Fortschritt. Die schnellen Verbesserungsprozesse der Bausysteme, technische Innovationen, die Rationalisierung der Arbeitsorganisation und der Wandel des Lebensstils beeinflussen und entscheiden die Marktattraktivität beziehungsweise den Preis der Immobilie als Produkt.

Der Lebenszyklus der Immobilie kann in mehreren zyklischen Phasen dargestellt werden. Je nach Immobilie beziehungsweise je nach Entscheid bezüglich des Erhalts der Bausubstanz findet die volle Abbruchphase nie statt. Ein Beispiel davon ist die Denkmalpflege geschützte Immobilie. Hier wird der Zyklus nach der Erstellung nur von einer Sanierung zu anderen verlaufen.

Die Standards der Wohnnutzung in Vergleich zu anderen Nutzungen (zum Beispiel Industrie) oder zu der gesamten Infrastruktur wandeln sich erheblich langsamer. Die wichtigsten menschlichen Bedürfnisse im Bereich des Wohnraums bleiben über die Jahrzehnte fast gleich. Das ist der Hauptgrund dafür, dass hier die Revitalisierung nicht automatisch parallel zur Abnutzung und Aufarbeitung von Vorschritt eintritt.

Die Erneuerungstätigkeit wird durch die Nachfrageintensität und die Zahlungsbereitschaft angetrieben. Die Anreize für die Erneuerung sind direkt mit den Kosten sowohl für den Eigentümer wie auch für den Nutzer verbunden.

Gemäss dem Bundesamt für Energie werden nun neue Entwicklungen prognostiziert, welche für die Erneuerung der Immobilien spricht, nämlich die steigenden Energiepreise und Nebenkosten. Aus Sicht der Eigentümer stehen die finanziellen Vorteile der Abzugsmöglichkeiten der Investitionen von den Steuern und die Überwälzung der Investitionen auf die Miete im Vordergrund. Die signifikanten Hemmnisse liegen heute in der Gesetzgebung, da gemäss Mietrecht maximal 70 Prozent der Investitionen auf die Miete überwälzt werden können[1]. Eine weitere wichtige Voraussetzung für die Erneuerung wäre die bessere Regelung der Abschreibungsmöglichkeiten der Immobilie mit Sanierungsbedarf.

In Anbetracht des Erneuerungsprozesses ist es wichtig zwischen Instandhaltung[2], Instandsetzung[3], sowie Sanierung zu unterscheiden. Der konstante Unterhalt der Immobilie spielt die wichtigste Rolle in ganzem Abnutzungsprozess respektive beim Entscheid, ob ein System im Haus sanft saniert oder ganz ersetzt werden soll. Der korrekte Unterhalt sollte die bei der Erstellung der Baute prognostizierte Lebensdauer gewährleisten.

In weiterem Sinn stellt sich dann pro Fall die Frage, wie lange eine Immobilie leben darf und wann, sowie unter welchen Umstanden diese einst durch einen Neubau ersetzt werden soll.

Massnahmen und Beurteilungsgrundlagen (Instrumente)

Bei einer so genannten «Due Diligence» von Altbausubstanzen sind folgenden Gutachten Aufmerksamkeit zu schenken. Folgende Beurteilungsgrundlage können eingesetzt werden:

• Markt- und Standort- Analysen, zur Beurteilung der Makro- und Mikrolage
• Geologisches- und Altlasten-Gutachten. Z.B. bei Verdacht auf Bodenverschmutzung (GIS – Protal)
• Schadstoffe- und Bausubstanz-Gutachten. Z.B. bei Gebäuden bis 1983 (Ab 1983 wurde die Normen für PCP, Asbest, usw. eingeführt und laufend verschärft).
• Erdbeben-Gutachten, zur Bestimmung der notwendigen Maßnahmen zur Erdbebenertüchtigung der Rohbausubstanz (hier gibt es 2 wesentliche Verfahren; Antwortbasiert oder Kräftebasiert.)
• Staatliches Gutachten, bei Altbauten bis 1963. Die erste Ingenieur- Norm kam 1963 heraus. Davor war es den Ingenieuren überlassen den Eisenanteil selbst zu bestimmen. Nutzungsvereinbarungen wurden erst in jüngster Zeit)
• Wärmebildaufnehmen bei Verdacht auf Wärmebrücken
• Grundbuchauszug wegen allfälligen Dienstbarkeiten
• Revisionsunterlagen bez. Plangrundlagen aus der Erstellungszeit, sind auch von grosser Bedeutung. Denn Sie geben allfällig Aufschluss über die Bausubstanz oder Bauweise. Deren Wert wird von vielen unterschätzt. Die Wiederbeschaffungskosten (Gutachten, Zeichnen von Plänen etc.) entsprechend hoch.
• Bei Sanierungen sind die Rückbaukosten nicht zu vergessen.

(Die Auflistung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit)

Nachhaltigkeit im Wohnungsbau und Ziele der Nachhaltigkeit

Die stark fortgeschrittene Transformation unseres natürlichen Umfelds, Knappheit der Ressourcen, Überflutung der täglich produzierten Abfallmengen sowie steigender Energiekonsum und Bevölkerungswachstum zwingen uns alle zu neuen Überlegungen und Massnahmen bei der Tätigung jeder neuen Investition.

Auf der politischen Ebene des Bundes wurden im Jahr 2002 die langfristigen Ziele hinsichtlich nachhaltiger Entwicklung des Immobilienbestands festgelegt[2]. Nachhaltige Entwicklung definiert sich durch eine wirtschaftliche, ökologische und gesellschaftliche Zieldimension[3].

Die wirtschaftliche Nachhaltigkeit ist durch den Werterhalt und die Rentabilität bestimmt. Die Lebensdauer der Bauteile und Systeme soll auf die optimal maximale Nutzungsdauer der Immobilie abgestimmt werden. Die gewählten Strukturen sollen das Umnutzungspotenzial berücksichtigen.

Die ökologische Nachhaltigkeit bedeutet Schonung der Ressourcen währen der ganzen Lebensdauer der Immobilie, angefangen bei der Produktion der Baumaterialien über die Erstellung und Betriebe bis zum Rückbau. Die Betrachtung der Primärenergieverbrauchs[4] sowie der grauen Energie[5] spielt hier eine wesentliche Rolle.

Die gesellschaftliche Nachhaltigkeit hat das Ziel, das Leben und die Entwicklung der Menschen in Solidarität und Wohlbefinden zu ermöglichen.

Bestandesbauten steht unter Druck

Das Thema «Umgang mit bestehender Immobiliensubstanz» gibt immer wieder Anlass zu Diskussionen in der Immobilien-Fachwelt und dass ist auch gut so. Denn die technologischen Wandel namentlich die Energiewende haben ihre Berechtigung.

Nur Immobilien die aufgrund verschiedener Merkmals in der Lage sind, mit veränderten Rahmenbedingungen umzugehen, garantieren eine Langfristige Rendite Speziell der Energieeffizienz wird am Schweizer Immobilienmarkt bis anhin nur wenig Beachtung geschenkt. Deshalb sind Bewertungsinstrumente gefordert, die das Optimierungspotential sicht- und quantifizierbar machen. Wie sie hoffentlich nun verstehen, stehen die sanierungsbedürftige Immobilie unter Druck und einer Vielzahl von Faktoren gegenüber, die deren Untergang bestimmen können. Allerdings öffnet der technologische Wandel und Fortschritte immer neue Türen die deren Fortbestand ermöglichen würden. (Abschrift des Artikels Nachhaltigkeit /Copyright Frage/)

Würdigung

Inhaltlich besteht dieser Artikel aus einer im 2009 erstellten MAS Gruppen-Masterarbeit, unter dem Motto „Revitalisierung oder Ersatzbau“ .Meine Kollegen Karina Castela und Rudolf Eichenmann und ich, konnten diesem Thema auf den Zahn fühlen. Wir konnten dadurch sehr viel Wissen erarbeiten und dabei wurde uns bewusst, wie der «Zahn der Zeit» bei allen «Substanzen» sein Werk tu

[1] BFE 2002, Neubauen statt Sanieren, Schlusbericht

[2] Bewahren der Gebrauchstauglichkeit durch einfache und regelmässige Massnahmen, SIA Norm 486, Erhaltung von Bauwerken, 1997

[3] Wiederherstellen der Gebrauchstauglichkeit und Sicherheit für eine festgelegte Dauer, SIA Norm 486, Erhaltung von Bauwerken, 1997 

[4] Der Begriff ist aus dem Brundtland-Bericht der Weltkommission für Umwelt und Entwicklung bekannt in 1987: „Dauerhafte Entwicklung ist die Entwicklung, die die Bedürfnisse der Gegenwart befriedigt. Ohne zu Risiken, dass künftige Generationen ihre eigene Bedürfnisse nicht befriedigen können“

[5] Amt für Raumentwicklung, ARE, Bericht 2002

[6] SIA Norm 112/1 Nachhaltiges Bauen im Hochbau, 2003

[7] Energie, die mit den natürlich vorkommenden Energieformen oder Energieträgern zur Verfügung steht

[8] Energie welche für die Herstellung, Transport, Lagerung sowie Entsorgung verbraucht wird

Entwickler:

Hans Conrad Escher von der Linth (24. August 1767 – 9. März 1823)

Ein Schweizer Wissenschaftler, Bauingenieur, Seidenfabrikant, Maler, Kartograf und Politiker. In eine wohlhabende Zürcher Kaufmannsfamilie geboren, verbrachter eine behütete Jugend in Zürich.

Mit dem Namenszusatz “von der Linth“ wurde er für seine herausragende Arbeit „Die Linthkorrektur“ geehrt.

Kurzporträt des Entwicklers:

Nach einer Grundausbildung in Genf durch (Vaucher) trat Hans Conrad Escher in jungen Jahren eine Bildungsreise nach Frankreich, England, Deutschland und Italien an. In Göttingen studierte er anschließend Technologie (Beckmann), Statistik (Schölzer) und Philosophie (Lichtenberg).In der Folge betätigte er sich als Universalgelehrter in vielen Wissenschaften, insbesondere in den Staatswissenschaften und der Geologie.

Am seinem 22. Geburtstag heiratete Escher die um ein Jahr jüngere Regula von Orelli. Sein Sohn Arnold Escher von der Linth wurde Professor der Geologie am Polytechnikum (heute ETH Zürich). Sein Enkel Arnold Bürkli tat sich als Zürcher Stadtingenieur insbesondere mit Seeuferbauten hervor.

Escher war vom Geist der Aufklärung durchdrungen, die er sowohl politisch als auch praktisch umzusetzen versuchte. Er gründete um 1790 in Zürich ein staatswissenschaftliches Lehrinstitut, das 1823 in die Universität Zürich überging.

Im Zuge der Helvetischen Revolution (1798) übernahm er eine wichtige Führungsfunktion für die Republikaner und stieg im Frühjahr 1802 zum helvetischen Kriegsminister auf. Nach dem vierten Staatsstreich der Unitarier am 17.April 1802 trat er aber von seinem Amt zurück. Danach war er im Kanton Zürich als Erziehungsrat sowie als agrarpolitischer Regierungsberater tätig.

Mit der Gründung des „Schweizerischen Republikaners“ (1798 – 1803 gemeinsam mit Paul Usteri) und des „Amtsblattes“ leistete er wesentliche Beiträge zur Entstehung einer publizistischen Öffentlichkeit.

Der Wissenschafter hatte sich im Rahmen der „Helvetischen Gesellschaft“ bereits in den 1790er-Jahren mit der Not am Walensee befasst, welche durch weit reichende Überflutung verursacht wurde. 1804 übernahm er im Auftrag der Tagsatzung die Leitung seines Hauptwerkes: Die Regulierung des Flusses Linth. Die Bauarbeiten der Umleitung, Regulierung und Begradigung der Glarner Linth wurden nach den Plänen (Tulla), dank Eschers guten Beziehungen 1807 in angriff genommen.

Zeitpunkt der Entwicklung (Linthkorrektur)

1797 Hans Conrad Escher referiert an der letzten Tagsatzung der alten Eidgenossenschaft über die Probleme in der Linthebene und präsentiert einen Lösungsvorschlag: Der Glarner Teil der Linth sollte in den Walensee umgeleitet und bei ihrem Austritt begradigt werden.

28 Juli 1804 Die Tagsatzung beschließt den Bau des Linthwerks, einer Umleitung der Glarner Linth und eines künstlichen Kanals zwischen Walen- und Zürichsee.

1804 – 1807 Hans Conrad Escher und Tulla  planen das Linthwerk.

1807 – 1823 Das Projekt wird realisiert.

1823 Hans Conrad Escher stirbt am 9. März kurz vor Beendigung des Werkes.

1808 Neuer Beschluss der Tagsatzung  den Bau eines möglichst geraden Kanals zwischen Walen- und Zürichsee.

1811 Der  „Escherkanal“, der umgeleitete Glarner Teil der Linth, wird bei bei Mollis eröffnet.

1816 Der Linthkanal zwischen Walensee und Zürichsee wird eröffnet.

1823 – 1880 Escherkanal und Linthkanal werden weiter ausgebaut und unterhalten.

Ort der Entwicklung:

Region Waalen- und Zürichsee.

Glarner Linth von Mollis, Näfels bis Fitzbach Kt. GL sowie  von Ziegelbrücke Kt. GL und Weesen Kt. St.GL. bis Tuggen Kt. Schwyz.

Soziokulturelle Rahmenbedingungen:

Ab Mitte des 18. Jahrhunderts veränderte sich das Gleichgewicht im Gewässersystem der Glarner Linth, des Walensees und der „Maag“ – dem alten Ausfluss aus diesem See  in einer einschneidenden Weise, die für die Lebensbedingungen in der Region äußerst ungünstig war.

Aus verschiedenen Gründen, unter anderem wegen intensiver Abholzung in der Region und vor allem wegen einer außerordentlichen Häufung von Regenfällen, stieg die Geschiebemenge[1] welche die Glarner Linth mit sich in die Linthebene trug, in der Zeit etwa 1762 bis 1807 stark an. Die Linth erhöhte ihr Beet sukzessive, so dass das Wasser  des Walensees nicht mehr abfließen konnte und der Seespiegel um bis zu 5.5 Meter anstieg.

Dadurch versumpften die Wiesenflächen bei Weesen und Walenstadt. In Hochwasserjahren – etwa 1762, 1764 und 1807- war der See eine ernste und unmittelbare Bedrohung für die Bewohner der Linthebene. Eine Krise brach aus, die Menschenleben forderte, die landwirtschaftliche Produktivität einschränkte und die Schifffahrt erheblich erschwerte. Die in Europa endemische Form der Malaria, die noch bis ins frühe 20. Jahrhundert verbreitet war, brach immer wieder aus und raffte zahlreiche Menschen dahin.

[1] Als Geschiebe bezeichnet man in den Geowissenschaften sowohl das Gesteinsmaterial welches von einem Gletscher transportiert wurde als auch das von einem Fließgewässer an seinem Grund transportierte Geröll.

Kurzbeschreibung der Entwicklungsidee:

Seit 1784 war die so genannte „Wassersnot“ in der zögerlich entstehenden Öffentlichkeit der alten Eidgenossenschaft ein Thema. Immer wieder wurde an der Tagsatzung darüber beraten, wie das Elend beendet werden könne. In den 1790er- Jahren nahm sich auch die „Helvetische Gesellschaft“ der Sache an. In diesem Zirkel aufgeklärter Patrizier wurde lebhaft darüber debattiert, wie die ungünstigen geografischen Bedingungen der Linthebene in eine nutzbare Landwirtschaftsfläche verwandelt werden könne.

Zentrale Idee war die Umleitung der Glarner Linth in den Walensee, wo das Geschiebe der Glarner Alpen deponiert werden sollte. Dadurch konnte der Walensee zusätzlich als Retensionsbecken für große Wasserfluten genutzt werden. Die Maag, der Alte Ausfluss des Wallensees, sollte einer Begradigung und Ausbau bis hinunter zum Zürichsee unterzogen werden, was wiederum eine effizientere Entleerung des Walensees ermöglichen sollte. Aber es blieb lange Zeit umstritten, ob dieser Eingriff das Versumpfungsproblem der Region lösen würde. (Bild 1, 2 ,3) Viele hielten den See in der Umgebung von Weesen für zu wenig tief, um das Geschiebe der Linth aufzunehmen. Die Vorstellung, dass, dass ausgerechnet aufgrund der Einleitung weiterer Wassermengen durch die Glarner Linth der Seepegel abgesenkt werden könne, schien vielen absurd.

Hans Conrad Escher, der später die Bauleitung übernahm, entgegnete; die Umleitung sei die natürlichste Lösung des Problems. Er erklärte: „Selten finden wir auf der Oberfläche unseres Erdballs große, wesentliche von uns unabhängige Übel, ohne ganz in der Nähe auch die zweckmäßigsten Mittel gegen dieselben zu finden; aber der Schöpfer will, dass wir unsere Vernunft selbst anwenden, um diese Mittel aufzusuchen.“ Wenn Kies und Sand aus dem Glarnerland den See tatsächlich auffüllen würden, sagte der Aufklärer, dann „haben wir für die Geschiebe der Linth keinen Abgrund mehr, aber auch keinen See mehr, der eines Abflusses bedarf.“

Bild 1: Landesarchiv Glarus: Originalplan von H.C. Escher 1804 Massstab 1:20’000 „Plan des Ausflusses des Waelensees und des Laufs der Linth bis in den Zürichsee“.

Bild 2: Landesarchiv Glarus: Stich der Linthebene um 1811; nachkoloriert der alte Linthlauf. „Plan des Ausflusses des Waelensees und das Laufs der Linth bis in den Zürichsee“ Ersichtlich ist  die Umleitung der Glarner Linth in den Walensee (links) und  der Linthkanal Walensse bis Zürichssee.

Bild 3: Landesarchiv Glarus: Originalplan von J. Goll um 1820; (Linth- Escher- Gesellschaft, Mollis), „Karte des unteren Linthtales und zu Entsumpfung des Thales ausgeführten Kanäle“.

Ziel der Entwicklung

Ab 1804  wurde das Linthwerk geplant: Sein Zweck war ursprünglich nicht primär der Hochwasserschutz, sondern die Entwässerung der chronisch überfluteten oberen Linthebene.

Hans Conrad Escher, der maßgeblich an der Korrektur der Linth beteiligt war, ging es bei der Kanalisierung des Flusses darum, die Dynamik der Natur zu zivilisieren und die wilde Flusslandschaft in kultivierbares Land zu verwandeln.

Das Ziel der für die damalige Zeit fortschrittlichen Kultivierungs- und Zivilisierungsarbeit war nicht dieBekämpfung der Natur, sondern – im Gegenteil –eine zweite, verbesserte Natur hervorzubringen.

Besonderheiten der Entwicklung:

Bei der Verwirklichung des Linthwerkes entwickelte man eine bereits bestehende, typisch schweizerische Form der Wasserwehr weiter (siehe Bilder unten), die bereits im frühen 18. Jahrhundert bei der Korrektur der Kander angewendet worden war und die auch in den 1870er- Jahren bei der Jura- Gewässerkorrektion zu Einsatz kam: die Umleitung eines Flusses in einen See war hingegen eine revolutionäre Idee. Die Glarner Linth wurde in den Walensee eingeleitet, damit sie hier ihr Geschiebe deponieren konnte. Der See diente zusätzlich als natürliches Retentionsbecken zum Ausgleich der starken Pegelschwankungen.

Schwierigkeiten und Hindernisse:

Bis weit ins 19. Jahrhundert hinein fehlten im Wasserbau die technischen Mittel, um in kurzer Zeit ein neues Flussbett zu graben und größere Wassermengen umzuleiten. Es gab keine motorisierten Baumaschinen, und der Transport von Aushubmaterial war mit größtem Aufwand verbunden. Die Hydrotechnik hatte allerdings zahlreiche Tricks und Kniffe hervorgebracht, um solcherlei Herausforderungen dennoch zu meistern.

Es gehörte zum Standartrepertoire der Wasserbaukunst, die Kraft des Flusses sowohl für den Aushub als auch für den Abtransport von Erdreich zu benützen. Eine besonders elegante Methode war jene des „Faschienenreglers“, die von deutschen Technikern auf den Baustellen der Linth eingeführt wurden. Sie kamen dort zu Einsatz wo das Flussbett an das neue Kanalprofil angepasst  werden musste.

Escher, der dezidiert frühliberale Absichten vertrat, erachtete es als seine Pflicht, „üblen Einflüssen“ wie der Überflutung der Ebenen am Walensee entgegenzutreten. Doch die Sümpfe erstreckten sich über das Hoheitsgebiet mehrerer eidgenössischer Stände. Es fehlte eine zentrale Obrigkeit, die verbessernd hätte eingreifen können. Die Natur, so argumentierte Escher deshalb, zwinge die Menschen  „zu gesellschaftlichen Verhältnissen“, um gemeinschaftlich zu wirken, wo einer alleine nichts helfen kann; „sie zwingt uns endlich in Staatsverhältnisse hinein, um unter der Anführung von Stellvertretern oder Landesvätern gegen größeres Übel zu wirken“.

Wirkungskreis und Synergien der Entwicklung:

1804 wurde die Glarner Linth in den Walensee umgeleitet, der Ausfluss des Walensees gezielt erweitert (siehe Bilder unten) und begradigt. In der Folge sank der Seespiegel um volle sechs Meter ab.

Die Linthebene wurde daraufhin mittels zusätzlich feinmaschig angelegten Kanalnetzen allmählich trockengelegt. Die Melioration der Linthebene ermöglichte somit die gefahrlose Besiedelung und die zahlreichen im 20. Jahrhundert in der Linthebene  entstandenen Infrastrukturen. Eisenbahnlinien, Strassen, Hochspannungsleitungen und Unterwerk konnten angelegt werden, und später die Autobahn A3. Ohne das Linthwerk wären all diese Bauten nicht möglich gewesen. (siehe Bilder unten)

Was reformorientierten Aufklärern wie Escher auf politischer Ebene missglückt war, konnte stellvertretend und auf symbolische Weise an den Baustellen der Linth zelebriert werden: Das Zusammenspannen aller Schweizerinnen und Schweizer  im Deutungshorizont der entstehenden Nation. Zugleich zeigte das Projekt Jahrzehnte vor der Gründung des Schweizer Bundesstaates die Macht der liberalen Staatskonstruktion deutlich auf. Gemeinsam war ein „größeres Übel“ behoben worden, dem jeder Einzelne machtlos gegenüberstanden hatte.

Nicht von ungefähr haben sich die Verfassungsväter 1848 an die Linthkorrektion erinnert und die neue Regierung in Artikel 21 der Bundesverfassung zur Unterstützung öffentlicher Werke verpflichtet. Damit war der Grundstein gelegt für die folgenden Subventionierungen von Flusskorrektions- und Meliorationsprojekten durch den Bund.

Bild 1: Der Walensee mit dem Zufluss der Glarner Linth durch den Escherkanal sowie dem Ausfluss in Richtung Zürichsee bei Weesen vom Leistchamm aus aufgenommen

Bild 2: Die Linth bei Reichenburg, Richtung Süden, im Hintergrund der Mürtschenstock

Bild 3: Linthebene mit dem Benkner Büchel, vom Bachtel aus gesehen

Investitionsvolumen (kostenbereinigt):

Die Kosten von rund 1 Million alter Schweizer Franken waren allerdings für die damaligen Staatshaushalte der eidgenössischen Stände immens. Sie konnten nur durch ein (neuartiges oder eigens zu dem Zweck entwickeltes) Finanzierungsmodell gedeckt werden, dass eine öffentliche Anleihe mit einschloss.

Die Linth- Escher- Gesellschaft, die erste Aktiengesellschaft in der Geschichte der Schweiz, wurde gegründet und ab 1807 konnte man in der ganzen Eidgenossenschaft ihre Aktien im Wert von je 200 Franken  kaufen. Der Erlös bildete das benötigte Startkapital für die Unternehmung Linthwerk. Das Interesse variierte von Region zu Region:  In Basel zeichneten Privatleute, Korporationen und die Regierung zusammen 308 Aktien, während in Luzern lediglich 11 Stück gekauft wurden. Der Löwenanteil, insgesamt 3031 Aktien oder 74 Prozent  der gesamten Anleihe wurde in den Kantonen Zürich, St. Gallen, Schwyz und Glarus übernommen – in jenen Regionen also, die unmittelbar von Hochwasser und Versumpfung betroffen waren. Das Ausmaß der landesweiten Solidarität war demnach bescheiden.

Die Linthaktien waren jedoch keine so genannten Liebesgaben, die nach alter Tradition bei Naturkatastrophen weit herum gespendet wurden. Vielmehr handelte es sich um rückzahlbare, wenn auch zinsfreie Darlehen. Effektiv finanziert wurde das Linthwerk letztlich etwa zu 10 Prozent durch die Schifffahrt und zu 82 Prozent  von den Eigentümerinnen und Eigentümer jener Grundstücke, die durch den Bau der Kanäle an Wert gewannen. Der Mehrwert der Parzellen war in Franken an die Linth- Escher- Gesellschaft AG zu berappen. Die Linthkorrektion war demnach keine nationale Wohltätigkeitsveranstaltung, wie oft kolportiert wird,  sondern ein gut kalkuliertes, selbsttragendes Unternehmen. Es wäre aber nicht in Gang gekommen, wenn ihm die Dimension einer kantonsübergreifenden Solidaritätskundgebung gefehlt  hätte. Die öffentliche Anleihe kam einem nationalen Aufruf zum Zusammenhalt gleich. Sie fiel in eine Zeit als die föderative Struktur des alten eidgenössischen Staatenbundes nach dem Zusammenbruch der Helvetik gerade wider aufgelebt war.

Baurechtsverträge sind eine komplexe Angelegenheit, weil sie praktisch dauernd an eine Reihe von Wirtschaftsfaktoren angepasst werden müssen: Landwerte, Hypothekarzinsen, Inflation. Die Ausgestaltung dieser Anpassungsklauseln birgt aber so viel Spielraum, dass sich die Vertragspartner oft nicht einigen können. Ein neues Bewertungsmodell soll dieses Konfliktrisiko aus der Welt schaffen.  

Das schweizerische Baurecht: ein umständliches Vehikel, dem viel Skepsis entgegengebracht wird. Kaum jemand kann die finanziellen Folgen eines Vertragsabschlusses genau berechnen. Klar ist: Das Baurecht ist ein Recht, ein Grundstück gegen die Bezahlung eines Zinses für eine bestimmte Dauer zu nutzen. Das Baurecht wird meistens selbständig und dauernd ausgestaltet. Das heisst, es ist übertragbar und wird für mindestens 30, höchstens aber für 100 Jahre vereinbart und im Grundbuch eingetragen. Das Baurecht kann in dieser Ausgestaltung mit einem Grundpfandrecht (zum Beispiel einer Hypothek) belastet werden. Der Vertragsinhalt ist innerhalb der gesetzlichen Schranken frei wählbar, ebenso die Berechnung des Baurechtszinses. Die Grundlage dieses Zinses hängt aber von verschiedenen Faktoren ab: der Landwertentwicklung, meistens dem Zins für eine erste Hypothek der ansässigen Kantonalbank oder dem Zins für zehnjährige Bundesobligationen sowie dem Index der Konsumentenpreise. Gemäss gängiger Praxis wir der Baurechtszins wie eine Miete jährlich bezahlt und alle fünf bis zehn Jahre an die Entwicklung der  zu Grunde liegenden Faktoren angepasst. Das Problem: Die längerfristige Entwicklung dieser Grundlagen ist praktisch nicht vorhersehbar. Dies birgt Konfliktpotenzial. Eine mögliche Lösung ist der so genannte Baurechtszinsbarwert, hier auch Zürcher Modell genannt, entwickelt von: Otto Wipfli und Jürg Erismann vom Landerwerb der Baudirektion des Kantons Zürich. Schon bald könnten mit diesem Modell zahlreiche Konflikte zwischen Baurechtspartnern verhindert werden.

Mehr Berechenbarkeit mit dem Zürcher Modell

Das Zürcher Modell schaltet fast alle Faktoren aus, die einen Baurechtsvertrag zum unabwägbaren Risiko machen – so das der Baurechtsnehmer nicht mehr die berühmte Katze im Sack kauft, wie es bislang unter Umständen der Fall war. Gerade aufgrund der Baulandentwicklung der vergangenen Jahre sahen und sehen sich wieder viele Baurechtsnehmer mit einer massiven Baurechtszinserhöhung konfrontiert. Steigende Hypothekarzinsen und die anziehende Inflation sorgen für zusätzliche Kosten.

Das Zürcher Modell arbeitet mit dem Barwert, also dem heutigen Wert einer zukünftigen Zahlung oder mehrerer Zahlungen (siehe nebenstehende Graphik). Die einzelnen Beträge werden mit einem bestimmten Zinssatz abdiskontiert. Dieser Berechnungsansatz ist in der Bewertungslehre für Liegenschaften, auch Discounted Cashflow- und Barwertmethode genannt, weit verbreitet. Die Bewertungslehre geht von einem bestimmten Bewertungsstichtag aus und bemisst den Nutzen in der Zukunft.

Dabei wird immer auf die aktuellen Verhältnisse abgestellt, sei dies der Landwert oder Diskontsatz. Der Zinssatz variiert je nach Investor und Bewertungsobjekt. Bei der reinen Landbewertung kann auf Vergleichspreise oder ebenfalls auf den Nutzen abgestellt werden.

Das Zürcher Modell geht davon aus, dass ein Baurecht anhand dieser Methode berechnet werden kann. Der in der Bewertung oder anhand von Vergleichswerten ermittelte Landwert reduziert sich mit einem verhandelbaren Baurechtsabschlag. Dieser liegt je nach Lage und Objekt zwischen null und 20 Prozent. Der Basiszinssatz errechnet sich anhand von langjährigen festverzinslichen Anlagen mit einem Immobilitätszuschlag. Ebenfalls berücksichtigt wird die Art des geplanten Bauvorhabens. Letztlich ist der Zinssatz aber auch hier Verhandlungssache. Die so errechneten zukünftigen Baurechtszinszahlungen werden mittels einer Rentenbarwertberechnung auf den Tag des Vertragsabschlusses abgezinst. Der Basiszinssatz bleibt derselbe. Mit dem Eintrag des Baurechtes im Grundbuch schuldet der Baurechtsnehmer eine Einmalzahlung. Gleichzeitig erfolgt meist auch die Baufreigabe für das Bauvorhaben. Baurechtsnehmer und Grundeigentümer können sich über ihr Handeln im Klaren sein. Die daraus fliessenden Konsequenzen können besser abgeschätzt werden, respektive sind klar umschrieben.

Man baut nicht mehr für 100 Jahre

In der Praxis gibt es vielfach Baurechte, bei denen der Boden die Baute dominiert oder umgekehrt. 1987 veröffentlichten die Autoren Tobias Studer, René L. Frey und Paul Rüst ihre Studie über den partnerschaftlichen Baurechtszins. Neu war der Ansatz, dass Grundeigentümer und Baurechtnehmer gleichwertige Partner sein sollten. Diese Idee nannte man auch «Basler Modell des partnerschaftlichen Baurechtszinses“. Etwas vereinfacht bedeutet es, dass der Baurechtsvertrag beiden Partnern die gleiche Nettorendite auf ihren Kapitaleinsätzen gewährleistet. Das funktioniert aber nur, wenn ein Dauerschuldverhältnis eingegangen wird und damit liegt auch hier die Krux in der Anpassungsklausel des Vertragswerkes. Eine kontinuierliche Anpassung des Vertrages ist für beide Parteien aufwendig.  Also ist auch das Basler Modell nicht vor Rechtsstreitigkeiten gefeit. Allein dies spricht schon für die Anwendung des Zürcher Modells, zumal es auch einfacher ist

Das produzierende Gewerbe und auch der Detailhandel müssen heute flexibel sein. Darum bauen sie nicht mehr für 100 Jahre. Denn der technologische Wandel und die damit verbundenen Anforderungen an Gewerbebauten ändern rasant. Mit einem Baurecht für 40 bis 50 Jahren können zwei Renovationszyklen abgedeckt werden. Meistens gilt ein Gebäude danach als veraltet, da es nicht mehr den Anforderungen der potenziellen Nutzer entspricht.

Kommt das Zürcher Modell eines Baurechtsvertrages zur Anwendung, schreibt der Baurechtsträger die Baute und die Einmalzahlung über die Baurechtsdauer ab. Da er keine Anpassungen befürchten muss, kann er diese Ausgaben bereits bei Abschluss des Vertrages kalkulieren. Im Gegenzug hat der Grundeigentümer bereits das Geld in den Händen und muss sich nicht mehr um einen allfälligen Zahlungsverzug kümmern. Dadurch haben beide Parteien wesentlich weniger Verwaltungsaufwand während der Baurechtsdauer als bislang. Vor Ablauf des Baurechtes können sich die Parteien über eine allfällige Verlängerung unterhalten, die sie am besten wiederum mittels einer Einmalzahlung abwickeln. Wird das Baurecht nicht verlängert, tritt der ordentliche Heimfall ein: Das Gebäude wird Bestandteil des Grundstückes. Es wird mit oder ohne Entschädigung, Eigentum des Grundeigentümers.

Auch beim Zürcher Modell eines Baurechtsvertrages, hängt es von den Parteien ab, wie der Heimfall geregelt wird. In der Praxis wird meistens ein Anteil am Verkehrswert der heimfallenden Bauten entschädigt. Bei kurzen Baurechten (bis zu 50 Jahren) lohnt sich dies jedoch nicht. Die Baute kann auch ohne Entschädigung ins Eigentum des Grundeigentümers übergehen oder muss abgebrochen werden. Allfällige Abbruchkosten können bereits bei Abschluss des Baurechtsvertrages kalkuliert werden. Diese geschätzten Kosten werden auf die Baurechtsdauer abgezinst und vom Basislandwert abgezogen.

Ohnehin sind es die Grundstücke, welche langfristig an Wert gewinnen, selten die Gebäude. Zum Beispiel beträgt die teuerungsbereinigte langfristige Wertsteigerung des Bodens im Kanton Zürich nach einer Studie von Wüest & Partner[1] ca. 1,2 Prozent pro Jahr. Der Grundeigentümer kann nach Ablauf der Baurechtsdauer ein weiteres Baurecht auf einem höheren Landpreis gewähren. Der Werttreiber ist also das Grundstück und nicht das darauf erstellte Gebäude. Der Baurechtsnehmer seinerseits profitiert von den höheren Mietzinseinnahmen, und somit ebenfalls von der Wertsteigerung des Landes. Dies, ohne dass er diese Mehrerträge in irgendeiner Form an den Grundeigentümer weitergeben muss.

[1] Studie Wüest & Partner: teuerungsbereinigte langfristige Wertsteigerung des Bodens im Kanton Zürich „Existenz und Betrieb des Flughafens Zürich-Kloten: Auswirkungen auf die kommunalen Immobilienmärkte vor Ort. Eine empirische, wirtschaftshistorische Analyse von 1950 bis 2003“

Es braucht ein angemessener Zeithorizont für das Zürcher Modell 

Das Zürcher Modell ist nicht für alle Baurechtsverträge geeignet. Bei Baurechten von über 60 Jahren ergibt sich kein wesentlicher Nutzen für den Grundeigentümer mehr. Der Grund: Die Baurechtszinszahlungen liegen in zu ferner Zukunft und weisen bei Vertragsabschluss praktisch keinen Wert auf.

Ein Rechenbeispiel: Eine Zahlung von 80’000 Franken in 80 Jahren bei einem angenommenen Zinssatz von 5 Prozent hat heute einen Wert von ungefähr 1’600 Franken. Dies entspricht nur zwei Prozent (siehe auch Tabelle unten).

Das Zürcher Modell trägt dem Umstand des knappen Eigenkapitals keine Rechnung. Da aber Bauland an bevorzugter Lage ein begehrtes Gut ist, ist diese Tatsache vernachlässigbar.

Ansonsten ist bei diesen „kurzen“ Baurechten nach Zürcher Modell der Nutzen sowohl für den Baurechtsnehmer als auch für den Grundeigentümer gegeben.

Voraussetzung ist ein unbelastetes Grundstück an einer guten Lage sowie ein Investor oder Gewerbetreibender mit einem angemessenen Zeithorizont von bis zu 50 Jahren. Dies belegen die abgeschlossenen Baurechtsverträge der Abteilung Landerwerb des Kantons Zürich über grosse Parzellen (zwischen 8’000 bis 15’000 m²) mit zum Teil namhaften Investoren und Firmen. Anpassungen des Baurechtszinses könnten somit schon bald Geschichte sein.

Jürg Erismann, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Abteilung Landerwerb der Baudirektion des Kantons Zürich und Patrik Moccetti, dipl. Master of Architecture